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承租商业地产应注意的法律风险

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承租商业地产应注意的法律风险

* 来源 : 本站 * 作者 : * 发表时间 : 2016/8/9 16:51:33

 一、忽略对主体资格审查风险

  1、非产权人出租情形下,防止被实际产权人追认无效

  实践中,经常出现产权人与实际出租人不一致的情形,甚至还出现好几手转租的现象,作为承租人,为避免纠纷,以及避免在投入巨额装饰装修后被实际产权人追认为无效,应当在签订租赁合同前核实出租人主体资格,确认属于有权出租。

  2、承租后再转租,应当获得原出租人的书面同意

  笔者在代理某投资公司与某恒林公司房屋租赁纠纷一案中,投资公司先与甲、乙等16位产权人签订了16份商铺租赁合同,然后将涉案的16间房屋转租给某恒林公司。现某恒林公司拖欠租金,笔者代理投资公司起诉,结果在法院立案阶段,审查法官要求投资公司出具原产权人书面同意转租的证明,否则以“转租合同效力将无法确定”为由,要求追加16位产权人为第三人。但上述16位产权人,大部分不在当地,甚至个别都无法联系,如果追加,必将从简易程序转为普通程序,同时在送达上也必将涉及公告送达,整个诉讼将被拖延。因此,转租人在转租前,应当获得原出租人书面同意的证明。

  二、忽略对标的审查风险

  1、临时建筑物(如厂棚租赁)

  ①法的临时建筑:超过期限无效(一般为2年)

  根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称“解释”)第3条:租赁期限超过临时建筑的使用期限,超过部分无效。由此可见,对于合法的临时建筑,需要审核其使用年限。

  ②非法临时建筑:合同无效

  《解释》第3条规定:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。对于非法临时建筑,如果在开庭前无法获得主管部门的批准,将被法院认定无效。

  2、未取得建设工程规划许可或未按建设工程规划许可建设的房屋,合同无效

  根据《解释》第2条规定:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

  在司法实务中,对于没有房屋产权证的,不一定认定无效,但是对于没有建设工程规划许可证的,则依法被认定无效。笔者在代理一起某承租人起诉某地产公司的房屋租赁案件中,某地产公司租赁某军区的土地建房,但并未办理工程规划许可,法院经向土地管理部门核实,认定租赁合同无效。

  另外,在实务中还存在另一种现象,即地产公司部分不按建设工程规划许可建设房屋(如改建、扩建等),导致实际房屋与建设工程规划许可证部分不一致,对于该情形,是合同整体无效,还是部分无效,目前司法解释并无规定。但笔者通过查阅上海市、广东省等各法院所作的部分判例,倾向采取区分原则,即认为对于工程规划许可证范围内的部分,合同有效,但是对于与规划不一致的部分,认定合同无效。

  3、注意场地租赁和房屋租赁的区分

  实务中,对于一些违法建筑或者超过使用期限的临时建筑,出租人为了规避上述法律的无效性规定,故意将房屋租赁写成是场地租赁。一旦涉及诉讼,承租人主张无效,出租人则以非房屋租赁的观点主张租赁合同有效。因此,作为承租人,还需要细致的区分场地租赁和房屋租赁区别。

  三、忽略对广告位的约定

  实务中,对于餐饮等特殊且频繁的商业领域,广告位显得尤其重要,如果不在合同中做好约定,极易导致出现纠纷,甚至导致承租商铺的目的落空。笔者在代理某餐饮公司与某市场投资公司房屋租赁合同纠纷中,由于双方在合同中对广告位及广告牌均未作约定,之后,第三方某大型餐饮集团进驻,将商业街的广告位大幅占领,导致某餐饮公司的生意大减,餐饮公司要求某市场投资公司给予广告位以提高生意,但某市场投资公司不予同意,遂产生纠纷。

  为此,笔者建议,承租人在签订商业性房屋租赁前,应当对广告位/广告牌的悬挂、大小、尺寸、位置等作相应约定。

  四、忽略对停车位的约定

  由于目前汽车的大众化和普及化,开车购物消费越来越普遍,对于超市、大卖场、餐饮、写字楼等人流量密集的商业地产租赁,停车位几乎决定着客流量,所以对停车位的约定极为重要。笔者在审查某超市拟签订的租赁合同中,笔者建议明确要求地产公司给予超市一定数量的免费专属停车位、有偿使用专属停车位,以及给予超市客户在购物满一定额度即免停车等优惠的约定,因为在确保并解决客户的停车问题时,其实也是在确保超市的客流量和超市的营业额。

  五、忽略经营办证的风险

  在商业地产租赁中,涉及证件的办理,出现争议或纠纷的较多集中在“消防安全检查合格证、卫生服务许可证、营业执照”等证件的办理上。实务中,因房屋性质、土地性质、无法提供办证资料等问题,而导致承租户无法办理相关证件,进而导致出现纠纷。笔者在代理张某(承租人)与王某(出租人)租赁合同纠纷一案中,张某租赁王某房屋从事鱼庄,基于对王某的信任,张某在合同签订后就投入巨额装饰装修,但因涉案房屋为某单位废弃的房屋,无任何房屋权属及建造证明,导致该鱼庄卫生服务许可证及营业执照一直无法办理,双方产生纠纷。法院最终以租赁合同无效,判决出租人与承租人对各自的租金损失及装饰装修损失各自承担。

  因此,为避免承租人出现无法办证和无法经营的风险,建议承租人在承租之前,对所从事行业办证所需的资料向相关部门予以了解核实,并且在租赁合同中,约定出租人应当提供的具体的办证资料,同时约定出租人对无法提供办证资料所导致的后果及承租人的损失承担予以约定。

  六、忽略对附属用地的约定

  实务中,对于大超市、大卖场,一般都需要安装发电机、配电箱、中央空调、冷却塔等大型设施设备,而这类安装工程必然涉及相应用地,行业一般称之为附属用地,实务中由于一些单位签合同部分与设计、施工等部门是分类的,所以经常出现附属用地不够或者无法匹配设计单位的设计要求,从而影响到商业的运作。

  笔者一法律顾问单位曾遇到此类问题,该法律顾问单位租赁某粮食局一楼上千平米的房屋从事零售业,合同签订时,由于并没有将附属用地考虑进来,结果在签订房屋租赁合同后,聘请的设计公司进场设计发现,缺乏附属用地,为此,该顾问单位最终不得已,额外增加预算投入,以远高于房屋租金的价格租赁附属用地。因此,在大型商业地产租赁合同中,加强对附属用地的约定,必要时,建议在签订合同前,征求下设计部门、工程施工等部门的意见或建议。

  七、忽略对装饰装修的相关风险

  实践中,多数承租人为了省事省钱,聘请一些个人进行装饰装修,购买设施设备也直接现金支付,且不要求开具发票。在出现诉讼向出租人主张装饰装修索赔的时候,承租人因无法举证,或者所举的证据无法被法庭认可,从而失去索赔的机会。

  笔者在一起租赁合同纠纷中代理承租人一方,笔者预感到出租人可能会强制拆除商铺内设施设备,于是建议承租人前期对商铺内的设施设备及装饰装修进行全程摄像,并且作专业评估鉴定,但承租人因费用问题未予采纳,结果出租人在一夜之间将商铺全部拆除,承租人惊慌失措,在主张装饰装修索赔时,因没有任何发票和付款凭证,且没有相应的实物作为参考,法院委托评估机构对现场装饰装修及设施设备评估时,因基础材料严重缺乏,导致在价值评估时非常被动。

  因此,作为承租人,建议委托有资质的装修公司进行装修,签订装修合同,并且采用银行转账方式支付各项装修支出款项,至于发票开具问题,由于涉及到纳税成本支出问题,建议承租人保留索要发票的权利,防止在与出租人出现纠纷时无法提供相应证明。

  八、忽略“恢复原状”的合同陷阱

  实务中,很多租赁合同中会约定在终止租赁关系时,承租人应当将房屋恢复原状归还出租人,否则承担违约责任或赔偿出租人损失。大部分承租人对此不予重视,殊不知,这是出租人为承租人所设的合同陷阱。装饰装饰,属于法律上的添附行为,需要承租人投入财力物力,同样,拆除装饰装修,也需要一笔花费,甚至比装修费用更贵。

  笔者在实务中就曾遇到此类情形,本来是出租人存在违约行为,承租人要求解除合同,并要求出租人支付合同约定的违约金,结果出租人反诉,要求承租人将商铺恢复原状,承租人在核算拆除装饰装修的费用后,最终被迫与出租人私下和解。

  九、忽略非主观迟延付款的应对风险

  实践中,一些出租人为了达到与承租人解除合同的目的,经常会以各种理由(比如找人骚扰、不间断的停水停电、拒不修复相关设施设备等)为难承租人,而承租人也以此为由拒不交付租金,出租人再以此为由认为承租人迟延付款而起诉要求解除合同。

  另外,对于一些不太成熟的商业街,开发商为了吸引投资者进驻,口头承诺给予各类优惠、广告宣传支持等福利政策,但在承租人进驻后,生意不景气,且开发商承诺的并没有兑现,为此,承租人也不愿意继续支付租金,进而导致纠纷。

  笔者在某商业街商铺租赁纠纷一案中代理某承租人,出租人以承租人拖欠租金为由要求解除合同,收回商铺,支付拖欠的租金并没收保证金。但承租人却认为,自己并非故意拖欠租金,理由是,开发商承诺的广告宣传投入没有兑现,承诺给予的租金优惠没有兑现,物业费的减免,之前也有承诺,但实际也没有减免。对于以上抗辩理由,承租人只有其他租户的证人证言,但并没有任何直接证据予以证明。最终结果,法院是支持了开发商的诉请。

  因此,承租人在因开发商原因而迟延或拒不支付租金之前,需要综合评估延付租金的理由是否成立,是否有证据支持,否则,如因抗辩理由不成立,将承担迟延支付租金的违约责任。笔者建议,承租人在承租之前,应当注意收集并保存开发商的招商宣传手册(宣传单),最好能通过租赁合同将招商优惠及承诺予以固定,然后在出现开发商拒不兑现承诺时,通过往来函件、会议纪要、座谈、录音等方式予以巩固证据,最后在事实清楚、证据充分的基础上,行使法律上所赋予的合同抗辩权,以确保承租人的合同利益。

  十、忽略对扩建和改造的风险

  实务中,对于扩建和改造,因是否经出租人同意,以及因是否属于合法扩建和改造等因素的不同,法律规制也截然不同。

  根据《解释》第十三条、十四条的规定,如扩建和改造没有经出租人同意,那么相关的费用由承租人承担,并且出租人有权要求承租人恢复原状或赔偿损失;而在经出租人同意且双方对造价没有约定的情况下,如扩建和改造办理了合法建设手续,则相关费用和造价由出租人负担,如未办理合法建设手续,则双方根据过错承担。

  笔者在经办的某租赁合同纠纷一案中,承租人承租出租人商铺一间,用于经营酒庄,但后来因酒庄生意不好,于是就对商铺整体改造,将商铺隔成了许多隔间,用于经营咖啡馆,同时将商铺外围的小片空地进行合理化利用,该行为得到了出租人的口头同意,但无具体书面文件。后来承租人与出租人因其他原因产生矛盾,出租人遂以承租人擅自改造和扩建为由,要求解除合同,并要求承租人赔偿损失。

  对此,笔者建议,承租方在对整租商铺进行改造前,应当首先审查合同对改造的约定如何,同时,建议将改造方案告知出租方,并征得出租方的书面同意,避免违约。

  十一、忽略对合同目的的约定

  在商业地产租赁中,承租人经常对租赁目的予以忽略,比如笼统写成商业、经营等用途,或者直接忽略不写。明确合同目的,看似是约束承租人,因为一旦合同目的具体明确,那么承租人将失去变更用途的空间和余地。但实际上,笔者认为,在某些场合,明确合同目的,将有利于承租人向出租人主张索赔或违约。

  现实中,不同的经营用途,法律上对其房屋的规制不同,比如从事一般仓储业务,与从事零售业或餐饮业,前者只是供私人存放物品,一般不需要办理任何证件或许可;而后者则属于公共空间,供大众消费,消防、卫生等各部门都将对承租房屋及房屋相关证件予以审核和检查。

  同理,经营用途不同,对出租人提供标的的要求也不同,所以,按上例,如果合同目的为仓储,则出租人只要提供安全的场地或房屋即可,但如合同目的为餐饮或者零售业,那么出租人不仅需要提供房屋,还需要对房屋的消防、卫生等负责。

  所以,笔者建议,承租人在承租房屋或商铺时,尽量将合同目的予以明确。因为,根据《合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”,如果出租人提供的房屋不能符合合同目的,那么出租人将承担违约责任。反之,如果对合同目的未作约定,或者未予明确,那么出租人将可能不需承担该条款所确定的义务。


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